不動産を売却する際には、全体の流れを理解しそれぞれのステップでの工夫が「より高く売る」ための大きなポイントとなります。たとえば、複数の不動産会社に査定を出すことで価格に幅があることを知り、自分に有利な条件を引き出すことが可能です。また、相場を知ることで適切な販売戦略を立てられ、買い手からの信頼を得やすくなります。本記事では、不動産売却の一般的なフローを解説しながら、それぞれの段階で高く売るために押さえておきたい注意点をご紹介します。

①相場を調べる

査定依頼を出す前に前に必ず、ご自身が保有する物件の相場を知りましょう。
マンションや戸建て住宅の場合はSUUMO(スーモ)などのポータルサイトで販売時の相場を知っておきましょう。
土地を売却する場合は国土交通省の公示地価を利用して相場感を知っておきましょう。

②査定依頼

不動産会社に査定依頼を出します。

査定依頼のポイント

必ず複数社に依頼して比較すること

土地の売却の場合は公示地価を国土交通省が公開しているため不動産会社によって極端な金額差が出ることは多くはありませんが、戸建て、マンションの査定額は不動産会社によってによって大きく異なります。必ず複数の不動産買取業社に査定を出しましょう。

自身で調べた相場を元に交渉する

相場感がわからずに交渉を進めると、交渉材料が乏しくなりますので必ず、ご自身の調べた情報を引き合いに出しつつ交渉を行いましょう。

まずは机上査定する

複数の不動産会社に訪問してもらって査定してもらうのは、なかなか大変です。
中には強引な不動産会社もありますので、まずは机上査定を行うようにしましょう。

机上査定とは・・・
電話でのヒアリングや周辺相場などに基づいて、物件の価格を概算する査定方法です。

③訪問査定

複数の不動産会社への査定依頼で集まった机上査定の買取価格を元に価格に納得できるところに訪問査定を依頼します。

訪問査定時のポイント

修繕履歴・リフォームの資料を用意する。

修繕履歴と聞くと悪いイメージをお持ちになることもあるかもしれません。
物件の売却についてはプラスになることもあります。例えば・・・

• 劣化していた壁を今年塗り替えました
• タイルの割れを修繕しました
• 屋根を補修しました
• フローリングを替えました

などの直近での手入れをしっかり行ったという事実はプラス評価になることもあります。
また、キッチンやお風呂などのリフォームも高額になる場合がありますのでこれも金額交渉に使えます。
領収書や保証書があると尚、良いでしょう。

急いで売りたいとは言わない

特に相続の問題で急いで不動産を売却したいということもあると思いますが、『早く売りたい』と相手に思わせると、足元を見られて、安く見積もられることもあります。売却理由に関しては『住み替えを検討している』など、一般的な理由に留めましょう。

整理整頓、清潔にすること

査定訪問前には必ず掃除をしましょう。
『手入れされていない家』という印象を持たれるとマイナス評価に繋がることもあります。

④不動産会社を決定

不動産の売却はとても大きな金額の取引になります。
金額だけではなく信頼できる不動産会社を選びましょう。

信頼できる不動産会社の見分け方

宅地建物取引業の免許番号を確認する

宅地建物取引業の免許番号の()ないの数字は更新回数を意味します。

例)国土交通大臣(6)第0000000号

数字が大きければ大きいほど、営業活動の長さを示しますので、信頼できる不動産会社の指標のひとつとして参考になります。

過去の取引実績

実績が豊富な会社を選ぶことで、買主への営業力や広告ノウハウを所有している場合があります。
また、SUUMOやアットホームなどの大手ポータルサイトへの掲載が可能かどうかも確認しましょう。

手数料を確認する

不動産売却にかかる仲介手数料は上限(売却価格の3％＋6万円＋消費税)が決められています。これが守られているかどうかを確認すること、また、広告費や事務手数料が事前にかかるかどうかを確認しましょう。

担当者が信頼できるかどうか

大手不動産会社でも担当者の対応によって、物件の売却の難易度が上がることもあります。
例えばレスポンスの悪い担当者だと、それが売却完了までの時間に直結する場合もあります。また、不親切な担当者の場合は追加でかかる費用の説明がなかった李、言った言わないといったトラブルが発生することもあります。大きな金額の取引になりますので必ず、担当者との相性も確認しましょう。
最悪、担当者の変更をお願いするのもいいでしょう。

⑤媒介契約の締結

媒介契約を結びます。
媒介契約の種類は以下の3つがあります。

専属専任媒介契約

一社のみに依頼する方法で、不動産会社には定期的な販売活動の報告義務があります。
不動産会社としては自社一本で販売できることもあり、他社に仲介手数料が流れることがないため安心して広告費などを使うことができます。

専任媒介契約

専属専任媒介契約同様に一社のみに依頼ですが、自分で買取先を探すことも可能です。

一般媒介契約

複数の不動産会社に販売活動を依頼することが可能です。
この場合、販売を勝ち取った会社に仲介手数料が流れますので、売ることができなかった不動産会社は仲介手数料という売り上げを得ることができません。定期的な販売活動の報告義務がありません。

いずれの契約も一長一短があります。
ご自身の物件に合わせた媒介契約を見極める必要があります。

どの媒介契約を選べばいい？

売りやすい物件は一般媒介がおすすめ

築浅、駅近、都市部、ファミリー層に需要のあるマンションはSUUMOやアットホームに掲載すれば目に留まりやすいこともあり、売りやすいこともあり、特別な販売活動をする必要がない場合があります。

売りにくい物件は専属専任媒介契約がおすすめ

専属専任媒介契約には販売活動の報告義務があります。
買い手が限られる物件は、不動産会社がしっかりと販売活動をしてくれる『専属専任媒介契約』が有利な場合が多いです。尚且つ、独自の販売ネットワークを持っている場合もあります。特に高額帯の住宅は買える人が限られることもあり、富裕層への販路を持っている不動産会社であれば有利に働きます。

⑥販売活動

広告、集客などを行い、都度、内覧の対応や価格交渉を行います。
広告や集客などは不動産会社がやってくれますが、内覧の対応、価格交渉は売主も関わる必要があるため以外に、大変だったりします。現在、お住まいの住居への内覧に対応する場合は整理整頓、スケジュールの調整が必要です。

⑦売買契約

物件が売却できたら売買契約を結びます。
締結後に手付金を受け取ります。

⑧引渡し準備

住宅ローンがある場合は、ローン残積の確認と抹消手続きが必要です。
そのほか、物件の譲渡に関わる抵当権抹消登記などの必要書類を各機関に提出します。
並行して新しい住人のために片付け、新居への引越しを進めます。

⑨決済、引渡し

残金の受け取りや鍵の引渡し、仲介手数料などの支払いを行います。

⑩確定申告

利益が出た場合は譲渡所得税の申告が必要です。
3,000万円控除や買換え特例などの特別控除が利用できる場合があるので必ず確認しましょう。

まとめ

不動産売却は、以上のような流れで進みます。特に大切なのは、販売活動をスタートする前の『信頼できる不動産会社を選び』です。また、高く売るためにはいくつものポイントがあります。
不動産は一生に何度も売るものではないため、流れを理解し、ポイントを押さえることで、そして納得のいく価格で売却することができます。