不動産の売却を考えるとき、『駅から遠い』『築年数が古い』『再建築不可』といった条件が重なると、なかなか買い手がつきません。
しかし、視点を変えると、活用方法を工夫したり、付加価値をつけることで買い手がつく場合もあります。
本記事では、これら条件が悪いとされる物件でも売却を実現するための方法を解説します。

買い手がつきにくい場合の物件売却方法について

①専門性の高い『訳あり不動産買取業者』に売却する

訳あり物件や再建築不可物件などを専門に買い取る不動産業者があります。

訳あり不動産買取業者はどのように買い取った不動産を活用している？

訳あり不動産専門の不動産会社は、買い取った物件の活用方法とノウハウを多く保持しています。
例えば以下のようなものです。

再建築不可物件の場合

再建築を行わなくても、駐車場、資材置き場、トランクルームなどで活用が可能です。
また、再建築不可の場合も「セットバック」と言われる敷地の一部を道路として提供する手法を使えば、建築可能になるケースもあります。隣接する土地の所有者と交渉し、条件を満たせば建築可能になる場合もあります。
このように、さまざまな手法を使って再建築不可物件を有効活用することで利益を出しています。

築古物件の場合

築年数が古い物件は、リフォームやリノベーションを経て売却や賃貸に活用されることが多いです。
そのほかにもレトロ感を活かした古民家カフェや民泊、解体して駐車場やトランクルームなどに用途転換を行う場合もあります。多くの費用がかかるように思われますが、各自治体には空き家活用補助金やリフォーム補助制度があり、工事費の一部に補助金を使えるケースもあります。

駅から遠い物件の場合

土地に広さがある場合は、取り壊した後に老人ホームやドラッグストアなど郊外でよく見られる施設への用地転換を行うこともあります。事業によっては駅からの距離よりも広さや環境を重視される場合もあります。

②空き家バンクに登録する

空き家バンクは、各自治体が運営する「家を売りたい人」と「買いたい人」をマッチングする制度です。自治体が運営していることもあり無料の場合が多く、費用がかかる場合も低額です。
主に地方移住希望者向けの物件マッチングのため、都心から田舎に移住を考えている人が多く集まる傾向があります。一般の不動産会社に仲介を依頼する場合と違い、異なる市場へアプローチできるため、売却できる可能性もあります。
ただし、山奥などの極端な立地や老朽化が激しい場合は、売却は難しいでしょう。

③売れない理由を解決する

駅から遠いという課題を解決するのは難しいです。
ただ、それ以外の部分は解決できる場合があります。①で解説した『訳あり不動産買取業者』が行っている手法を参考にするとよいでしょう。

再建築可能にする

主に再建築が不可な理由は以下のようなものがあります。

• 敷地が4m以上の道路に接していない(建築基準法43条)
• 敷地に接している部分の間口と通路が2m未満である（建築基準法43条）
• そもそも敷地が道路に面していない

セットバック

敷地の一部を道路として提供し後退させる方法です。例えば道路幅が3メートルしかない場合、不足する1メートル分の敷地を下げて提供することで、結果的に「4メートル道路」とみなされます。道路として提供した土地は自治体に寄付や買取をしてもらえる場合もあります。
注意点としては、敷地面積が狭くなるという点です。

隣接する土地の一部を取得する

道路に面した間口部分と通路を2メートル確保する必要があります。この場合、隣接する土地の所有者から一部を買い取り、一つの土地として不動産登記を行います。これによって2メートルの間口・通路を確保することができます。

そのほかの手法

43条の接道義務を満たさなくても、行政が判断すれば建築が許可される場合があります。
また、隣接する土地の所有者から通行地役権を取得する方法もあります。
ただし、これらの手法は売却前には難しいため、新しい不動産の所有者による対応が必要です。さらに、いずれの場合も審査が厳しいため、不動産の買主からは敬遠されやすいでしょう。

リフォームを行う

築年数が古い物件のデメリットは、建物の劣化や老朽化、設備の劣化です。
リフォームなどを行い修繕・補修を実施することで、魅力的になり買い手がつく場合もあります。
ただし、想定以上に費用がかかるケースが多いため、素人が手を出すのは難しいことが多いです。また、せっかく修繕や補修を行っても資産価値が上がらない場合もあるため、慎重に判断する必要があります。

まとめ

条件が悪い物件であっても、工夫次第で売却につなげられる可能性があります。
専門業者に依頼したり、空き家バンクを活用したり、リフォームや再建築条件の見直しを行うことで、新しい需要を掘り起こすことができます。
「売れない」と思われる物件でも、適切な方法を選べば売却の可能性を高めることができるのです。