住宅やマンションを売却する際に「できるだけ高く売りたい」と考えるのは当然です。そこで重要になるのが、不動産会社との媒介契約の選び方です。
不動産会社に売却を依頼する場合には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3つの契約形態があり、それぞれによって販売活動の積極性や価格交渉の可能性が異なります。

今回は、住宅やマンションを高く売るにはどの媒介契約が適しているのかを解説します。

媒介契約には3つ

一般媒介契約

一般媒介契約とは売主が不動産会社のA社、B社、C社のどこに依頼しても構わないという契約です。
簡単に言うと『誰でも私の物件を販売していいですよ！』という契約です。
複数社に依頼できるため一見するとすぐに売れそうですが、広告費をかけても他社に取引が流れる可能性があるため、不動産会社が積極的に広告を出しにくいというデメリットがあります。その結果、販売活動が縮小し、売れ残るケースもあります。
以下に特徴をまとめます。

特徴	内容
依頼できる会社数	複数社に依頼可能
自分で探せる	自分で探して直接売却可能
報告義務	特に義務なし
販売意欲	専任系より低めの傾向

一般媒介契約で売りやすい物件の特徴

注目を浴びやすく、すぐに売れるような物件であればどこの企業も販売活動への労力を使わずとも売れますので、立地、価格、住宅需要のある地域であれば一般媒介がおすすめです。
また、すぐ売れそうな物件は、どこの不動産会社も早く売りたいと競い合うこともあるため有利になる場合があります。逆に需要が低い物件では、不動産会社が広告費をかけにくいため、売れ残るリスクがあります。

専任媒介契約

専任媒介は、特定の1社にのみ依頼する契約です。ただし売主自身が知人や友人に直接売却することは可能です。
簡単に言うと『あなたに任せるけど、私も知り合いに聞いてみます！』という契約です。
この媒介契約では不動産会社に2週間に1回の販売活動の報告義務があります。
もし、売主側で物件を買ってくれそうなところに心あたりがある場合はこの専任媒介契約が有利な場合があります。
以下に特徴をまとめます。

特徴	内容
依頼できる会社数	1社のみ
自分で探せる	自分で探して直接売却可能
報告義務	2週間に1回以上の報告義務
販売意欲	比較的積極的に活動

専属専任媒介

専属専任媒介は、1社だけが独占的に販売できる契約です。
簡単に言うと『あなただけに任せます。独占ですよ！』という契約です。
この場合、不動産会社は他社に取られる心配がなく、買い手がつけば利益が出るため、広告費を投じて積極的に販売活動を行う傾向があります。特に高額物件では、利益が大きい分、力を入れてくれることも多いです。さらに週1回以上の報告義務があるため、販売状況をしっかり把握できます。また、基本的に途中解約不可ですが、不動産会社が契約通りの販売活動を実施していない場合は途中で解約することも可能です。

専属専任媒介で売りやすい物件の特徴

駅から遠い物件や築年数が古い物件など、需要が低い場合は、SUUMO(スーモ)などの物件販売サイトに掲載したところで見てもらえないと言うこともあり、売却するための販売活動を積極的に行う必要があります。ただ、販売活動を行う上で広告費はネックになります。専属専任媒介の場合は売れれば利益になり、他社に利益が流れる心配がないため、不動産会社は必死で販売活動を行ってくれます。さらに販売活動報告を週1回行う義務を負っているため契約したけど、販売活動をしていないということが起こりにくくなります。
さらに仲介手数料は物件の売却額の割合で決まってくるため、物件のブランディングを行い、高く売るために販売ネットワークをフルに使ってくれる場合もあります。

特徴	内容
依頼できる会社数	1社のみ
自分で探せる	自分で探して直接売却可能
報告義務	1週間に1回以上の報告義務
販売意欲	最も積極的に活動しやすい

どの媒介方法が高く売れるか？

需要が高い物件(好立地・築浅・人気エリア)は一般媒介契約

立地がよく、築浅、ファミリー向けの物件は比較的、回転率が高く、売りに出してすぐに売れると言うケースも多いため、『どこの不動産会社でも売ってもいいですよ』と言う、一般媒介契約が有利な場合があります。

需要が低い物件(立地不利・高額物件など)は、専属専任媒介

立地や築年数が不利な物件、高額過ぎて買い手が限られる物件は、そのような物件を売ることに長けている不動産会社や、積極的に販売活動をしてくれる不動産会社が有利な場合があります。
専属専任媒介は売却できれば不動産会社の利益になるため、積極的に広告費を使ってくれる可能性が高く、尚且つ、高額な物件などは独自のルートで販売活動を行ってくれる場合もあります。

まとめ

まとめると、専属専任媒介は一社に集中して売却活動を任せるため、不動産会社の販売意欲が高まりやすく広告活動を積極的に行ってくれる。一方、一般媒介は複数の会社に依頼できるため住宅需要の高い物件の場合は幅広い買い手にアプローチできます。
ご自身の物件の状況に合わせて契約形態を選ぶことが、納得のいく売却につながります。